Valutazioni Immobiliari e Quartieri di Sesto Fiorentino
Il campanilismo locale come influisce sul mercato immobiliare
Nel fare una valutazione di un immobile dobbiamo tenere conto di molti fattori, uno sicuramente è dove si trova l’abitazione che dobbiamo stimare: da qui si entra in un’analisi che ha pochi riferimenti misurabili ma appartiene più al mondo del “sentiment”.
Ci capitano infatti proprietari che approcciano sia i probabili acquirenti, sia gli agenti immobiliari, indicando preventivamente i fattori negativi come dei punti a favore: così la collocazione su una strada transitata o sull’asse ferroviario è subito descritta come un particolare di trascurabile rilevanza, ed il compratore registra subito come un elemento negativo sul quale si concentra: "guardi la ferrovia non si sente per niente" e sono già bruciate metà delle possibilità di far capire quali sono le doti positive dell'immobile.
Ancora più la collocazione nei quartieri pedecollinari è il motivo per cui i proprietari richiedono prezzi estremamente elevati che stupiscono gli acquirenti.
Querceto e Colonnata, ad esempio, sono le zone maggiormente apprezzate e quindi quotate del centro urbano di Sesto Fiorentino.
Attenzione però che questi fattori non diventino invece dei veri e propri boomerang, infatti per essendo un motivo di maggiore valutazione spesso portano il bene fuori prezzo perchè vengono sovrastimati, che in un periodo non eccellente del mercato spesso equivale ad un lungo tempo di vendita, ovvero una lunga esposizione sui canali pubblicitari e un ritorno negativo di immagine che influisce sul prezzo stesso.
“E’ molto tempo che è in vendita” per gli acquirenti significa “avrà dei problemi” oppure “dovranno scendere per vendere, perché è passato tanto tempo e non l’ha comprata nessuno”.
Esempio concreto: recentemente un conoscente mi ha fatto vedere l’abitazione che ha comprato suo figlio mediante un’agenzia di Prato, posta a Colonnata, composta da 5 vani ed un resede tergale, completamente da ristrutturale.
Il caso vuole che ho visto la stessa abitazione due anni prima e la proprietaria chiedeva ben 420 mila euro, adducendo che si trovava in uno dei quartieri migliori di Sesto, mentre la stima che lei avevo fatto, basata sui metri quadrati che le ho rilevato sul posto, le quotazioni dell’OMI e una analisi dei costi di ristrutturazione, si aggirava intorno ai 300 mila euro.
Nonostante le argomentazioni e le spiegazioni ben dettagliate che ho fornito la proprietaria ha proseguito con altre agenzie, al prezzo che riteneva giustamente più soddisfacente, salvo poi cominciare una lunga serie di ribassi che l’ha portata ad accettare dopo ben due anni, una offerta di 260 mila euro, che è un prezzo decisamente basso per quella abitazione.
Cosa è successo?
La lunga permanenza sul mercato ha praticamente “bruciato” l’immobile e fiaccato la capacità commerciale della proprietaria, che ad un certo punto ha accettato un’offerta sostenuta da un operatore che non conosce approfonditamente il mercato locale.
In questo caso oltre alla legittima aspirazione di vendere al meglio, ha influito molto l’ubicazione dell’immobile, che ha motivato una richiesta esagerata che è stata addirittura controproducente per l'esito finale del'intera operazione immobiliare.
Quello che era un punto a favore è stato invece uno dei motivi di un risultato economico pco soddifacente.