ACQUISTO CON MUTUO - COSA C’È DI NUOVO
come è cambiato il settore
Per acquistare la tua nuova abitazione devi chiedere un mutuo?
Oggi il settore offre moltissime opportunità, ma al di là delle promozioni pubblicitarie, sempre più pressanti, ci sono alcune cose che vanno capite bene per non trovarsi in difficoltà nell’acquisto.
I tassi sono molto favorevoli ed alcune banche hanno cominciato a proporre nuovamente i mutui al 100% o meglio ancora al 95%; ci sono poi i “classici” prodotti all’80% sul quale è possibile inserire una seconda linea di credito, cosiddetta COSAP, che prevede la partecipazione di un ente regionale creato apposta per le giovani coppie.
Le pratiche per le procedure di molti istituiti sono cambiate, spesso in modo non proporzionale alle allettanti offerte promozionali.
In Toscana in particolare quelli che erano i due maggiori istituti di credito, radicati sul territorio che quindi hanno ancora tantissimi correntisti, si trovano in un periodo “particolare”, dove le procedure per il rilascio di un mutuo sono diventate molto più lunghe e complesse. Molti clienti hanno impiegato anche più di tre mesi per ottenere un prestito garantito da ipoteca sull’immobile e se come spesso accade l’acquisto è legato ad un ‘altra compravendita si rischia che l’incastro non funzioni e che debbano essere cambiati gli accordi iniziali, con non poche difficoltà.
Ormai è prassi comune, suggerita proprio dalle banche, di inserire nella proposta di acquisto di un immobile una clausola sospensiva per garantirsi il buon esito della richiesta di mutuo, ma questo “paracadute” crea non poche difficoltà all’accordo tra le parti, infatti il proprietario non è certo del buon esito della trattativa fino a quando la banca non ha deliberato e spesso non bastano neppure tre mesi: se a sua volta il venditore deve acquistare un altro immobile, o peggio ancora lo ha già acquistato, rischia di trovarsi in difficoltà di non poco conto.
Con il Covid poi le procedure di acceso alle filiali sono diventate complicate e c’è chi ha impiegato un mese solo per poter avere il primo appuntamento per sapere cosa fare per fare la domanda di mutuo.
La lista di documenti per giungere alla tanto attesa delibera, ad esempio, si è allungata a dismisura e ormai va molto al di là di quelli che attengono al settore finanziario: alcuni periti chiedono copia delle licenze di costruzione, copia dell’abitabilità e spesso non basta più avere una relazione di un tecnico che cita le date ed i protocolli di questi documenti, ma occorre la riproduzione cartacea.
Alcune banche addirittura chiedono già per fare l’istuttoria per incaricare il perito, la copia originale dell’Attestato di Prestazione Energetica, l’APE, che dovrebbe essere consegnato dal venditore al compratore al momento della stipula del rogito.
I rimedi?
Prima di cercare casa accettarsi bene quale sono i tempi e le procedure della banca che si intende utilizzare, fare domande specifiche ai responsabili.
Non basta mettere a confronto i tassi e le condizioni economiche, è necessario valutare bene il livello di operatività della banca e della singola filiale alla quale si intende rivolgersi.
In questo panorama a dir poco complicato molti acquirenti non hanno le competenze per valutare tutti questi passaggi, quindi consiglio vivamente di rivolgersi ad un professionista, un promotore del credito, che possa fare questo lavoro al posto loro, che li indirizzi nella banca migliore per le precise esigenze, che curi la pratica, predisponga la documentazione ect: sia chiaro che questo ha un costo ma deve essere altrettanto chiaro che tutte le banche oramai hanno introdotto i costi di istruttoria che si avvicinano molto alle parcelle di queste professionisti.
Con la legge di riordino dell’intermediazione del credito inoltre sono spariti gli intermediari “autonomi” e quindi fanno parte di strutture “controllate” e certificate, che offrono maggiori garanzie di serietà e competenza, e che allo stesso tempo sono molto più veloci e operative delle filiali di molti istituti di credito.