INVESTIMENTI IMMOBILIARE- DOVE E COSA CONVIENE COMPRARE
gli italiani prediligono ancora il mattone come bene rifugio anche se…
il mercato immobiliare è stato colpito dalla crisi finanziaria del 2008 e dalla crisi dei debiti sovrani del 2011. Come tutti i settori dell’economia ha fatto registrare un calo che il qualche caso ha raggiunto anche il 30%.
Niente a che vedere con alcuni fondi azionari, che praticamente sono diventati carta straccia perché hanno perduto anche il 100% del proprio valore, o delle obbligazioni di alcune banche che lo hanno dimezzato.
Il mercato immobiliare quindi sostanzialmente ha retto più degli altri settori dell'economia, infatti se nell' arco dei 10 anni “neri” dell’economia mondiale si sommano il reddito netto procurato da un immobile alla variazione negativa del valore, si ottiene un’oscillazione nulla, cioè non è stato perso niente, mentre gli investimenti finanziari di fatto hanno perso praticamente in tutti i comparti, nonostante le medie che fanno vedere i promotori dicono altre cose.
Da tre o quattro anni il mercato immobiliare è in lieve ripresa, non nei prezzi ma nel numero delle compravendite, e molti sperano che torni ai livelli pre crisi: a mio modesto parere questo non succederà, salvo che si verifichi una serie di fattori positivi composta da una ripresa generale dell’economia, dell’occupazione e una diminuzione della pressione fiscale, elementi che difficilmente si verificheranno tutti insieme.
La legislazione sul bonus energetico del 110% però sta dando una grossa mano al comprato e quindi è utile osservarlo molto bene.
Per questo occorre valutare molto più attentamente ogni tipo di investimento immobiliare, in ordine alla zona, alla tipologia di immobili e sopratutto al tipo di produttività che si intende avere.
Sostanzialmente l’investimento si può dividere in due macro categoria:
- REDDITO
-AUMENTO DI CAPITALE
A loro volta queste tipologie hanno altre ripartizioni, ma in questo articolo non posso specificarle ulteriormente per non dilungarmi troppo.
Deve essere chiaro però che coloro che intendono soddisfare queste due diverse esigenze con un investimento immobiliare, o addirittura unirlo anche ad una necessità abitativa molto specifica e molto futura del proprio nucleo familiare, STANNO CERCANDO L’IMPOSSIBILE e i professionisti che non li mettono in guardia da simili “pretese” stanno promettendo cose che quasi sicuramente non si realizzeranno.
Per la redditività bisogna comprendere bene che ci si rivolge al mercato delle locazioni, con tutte le sue peculiarità e un complesso apparato normativo: è finita da tempo l’era delle locazioni facili, al nero o delle banche o di altre grandi aziende che prendevano in affitto per i propri dirigenti garantendo il canone: raramente si presentano queste opportunità e spesso sono l’eccezione che conferma la regola.
Per l’aumento di capitale occorre invece valutare bene la zona e la destinazione dell’immobile: l’appartamento elegante in un quartiere chic, dove casca facilmente l’occhio, spesso è strapagato e rende assai meno, in percentuale, di investimenti più economici, mentre i fondi commerciali sono diventati molto problematici: vanno considerati attentamente invece i piccoli magazzini, i garage e le abitazioni di piccole dimensioni e periferiche, che costano assai meno e che sono maggiormente richieste da un mercato “veloce”, caratterizzato da locazioni che durano al massimo due anni e che comportano una capacità gestionale più avanzata.
Per valutare bene ognuno di questi aspetti bisogna comunque basarsi su competenze specifiche, non affidarsi al amico dell’amico che in qualche posto ha avuto risultati eccezionali.